COVID-19 e a responsabilidade pela garantia da saúde e do bem-estar dos condôminos

Por Mauro Menezes & Advogados - Assessoria de Imprensa ∙ 11 de maio de 2020
Em tempos de pandemia, como ficam as questões de saúde nos condomínios? De que maneira os síndicos, administradores e os condôminos devem dialogar para a sua efetividade?

Com a chegada do COVID-19 ao Brasil, os Entes Federativos têm adotado diversas políticas de contenção da pandemia, incluindo ações de isolamento social. Essas medidas alteram não só o funcionamento do sistema econômico mundial, como também as estruturas das mais diversas relações sociais.

A preocupação com esse novo cenário socioeconômico, cujas dimensões ainda são imprevisíveis, provocou a iniciativa do Poder Legislativo de disciplinar possíveis conformações transitórias no âmbito privado. Foi editado, assim, o PL nº 1.179/2020 com o propósito de regular “o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid- 19)” .

Dentre os múltiplos temas de direito privado de que trata o projeto de lei, destaca-se a administração dos condomínios edilícios, objeto do capítulo VIII do substitutivo aprovado pelo Senado em 3.4.2020 e encaminhado à Câmara dos Deputados.

Os três artigos dedicados à matéria conferem poderes mais amplos ao síndico, a quem compete, segundo o art. 11, inciso I, do substitutivo, restringir o acesso dos condôminos às áreas comuns, bem como vedar a realização de eventos, com ingresso de terceiros, inclusive nas áreas privativas, ressalvados os casos de atendimento médico, obras estruturais e realização de benfeitorias necessárias.

Outra importante inovação a ser implementada pela norma é a previsão de realização das assembleias em meios virtuais, em caráter emergencial, com a participação válida dos condôminos para os fins estatutários e legais.

Se inviável o acontecimento das assembleias na modalidade não presencial, o conteúdo aprovado no Senado Federal prescreveu a prorrogação, até 30 de outubro de 2020, dos mandatos de síndico vencidos a partir de 20.3.2020. Essa emenda foi incluída com o objetivo de viabilizar a sequência das atividades condominiais, inclusive no que toca às movimentações bancárias, enquanto não for possível a convocação de novas assembleias.

Não menos importante, o projeto cuidou também de reafirmar a necessidade de prestação de contas pelo administrador mesmo durante as ações de controle da pandemia, sob pena de destituição. É certo que o dever de transparência quanto às contas permanece hígido nesse período, de modo que não se justifica sua desídia.

O texto do projeto de lei, pendente de aprovação pela Câmara dos Deputados, visa regular eventuais conflitos que já vêm sendo mediados em caráter de urgência pelo Judiciário. No Distrito Federal, repercutiu recentemente a decisão interlocutória proferida no início do mês de abril pelo Juízo da 19ª Vara Cível de Brasília a fim de determinar que um proprietário de unidade residencial se abstivesse de iniciar obras em seu apartamento “enquanto durarem as medidas restritivas impostas pelo Poder Público à circulação de pessoas” .

A ação foi proposta pelo condomínio após a comunicação do proprietário de que insistiria na realização das obras em sua unidade, mesmo após a proibição e a deliberação do síndico em conjunto com os conselheiros de que o evento ameaçaria a saúde dos demais moradores.

Na decisão, o magistrado destacou que a realização das obras traria inconvenientes e riscos particulares a esse momento excepcional, seja em razão do barulho que comprometeria o home office e os estudos daqueles que estão em isolamento, seja pelo perigo aos moradores e aos próprios trabalhadores em face da circulação de mais pessoas pelo condomínio.

A hipótese narrada exemplifica a demanda latente de conflitos que surgem com a nova conformação social e que desemboca potencialmente nas relações condominiais. Afinal, não é surpresa o crescimento desses embates. A tendência de fechamento do comércio e de redução da circulação de pessoas em ambientes públicos aumenta os conflitos nos condomínios, em especial, os residenciais, na medida em que mais moradores permanecem em suas casas por mais tempo, simultaneamente.

Daí a relevância do projeto de lei, que pode alcançar essas contendas e conferir, aos síndicos, poderes mais efetivos de contenção interna da disseminação da pandemia, evitando ou, ao menos, lastreando de forma mais clara a atuação judicial nesses casos – embora em caráter transitório.

É nesse contexto que se atribui maior segurança aos administradores condominiais para adotar ações de combate à contaminação pelo COVID-19 sem que haja necessidade, dentro dos limites legais, de prévia aprovação em assembleia.

Cumpre ressaltar que essas prerrogativas preconizadas pelo Legislativo em caráter emergencial não são irrestritas. Além de terem previsão de validade até 30 de outubro de 2020, estão condicionadas à finalidade de evitar a disseminação e o contágio dos moradores e funcionários pelo COVID-19.

Mesmo antes da pandemia, o Código Civil, a exemplo dos arts. 10, I, 21, parágrafo único e 22, §1º, alíneas a e b, e a Lei nº 4.591/64, em seu art. 1.348, II, já previam a responsabilidade do síndico na adoção de diligências para garantir a segurança, a saúde, a paz, a higiene e o bem-estar dos condôminos.

Nesse contexto, desrespeitadas as decisões com esse escopo, abre-se a via judicial, que terá como desafio atuar com amparo no bom-senso e na noção de coletividade que o momento exige, alicerçada nas normas já existentes para interpretação dos litígios de acordo com as novas necessidades de proteção apresentadas pela pandemia, ou na superveniência da lei a ser aprovada de acordo com o PL nº 1.179/2020.

Com efeito, podem buscar a tutela do Poder Judiciário tanto os administradores que tiverem suas ações de combate à disseminação do COVID-19 dificultadas ou aviltadas, quanto os condôminos que entenderem omissos os síndicos no cumprimento de suas responsabilidades ou que considerarem suas providências abusivas e desvirtuadas do escopo de salvaguarda.

Conteúdo produzido pelo Grupo de Responsabilidade Civil de Mauro Menezes & Advogados

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